La creixent crisi d’assequibilitat de l’habitatge per l’augment del seu preu es pot modular amb polítiques públiques d’habitatge eficaces

El projecte Què funciona en habitatge?, que es va presentar el 12 de juny, analitza les polítiques públiques i recull evidències sobre polítiques d’habitatge per respondre a la principal preocupació de la població de Catalunya. El projecte, que està impulsat per Ivàlua, el Departament d’Economia i Finances, el Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica i la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili (URV), s’inicia amb dues publicacions: la primera per situar sobre la problemàtica i la segona centrada en les polítiques d’assequibilitat de l’habitatge. La primera serveix d’introducció a l’estat de la qüestió, aportant dades sobre la situació a Catalunya, i la segona analitza algunes polítiques públiques dutes a terme a diferents països del món per fer front a aquesta problemàtica.

En línies generals, la revisió indica que cal fer front a aquesta problemàtica combinant diferents polítiques públiques. 

A curt termini, cal millorar les situacions de sobrecàrrega de lloguer que pateixen algunes famílies a través d’ajudes als lloguers per a col·lectius vulnerables.

A mig termini, cal ampliar el mercat privat de lloguer ja sigui a través de la tributació en funció de l’ús de l’habitatge (habitatge habitual i altres usos) o bé limitant els lloguers turístics especialment en territoris més tensionats.

Finalment, a llarg termini, s' evidencia la necessitat de construir més habitatges aprofitant millor el sòl disponible - amb edificis més compactes i major nombre de pisos- i de posar a disposició una proporció més gran d’habitatge social de lloguer

La propera revisió d’evidència del projecte se centrarà en analitzar les polítiques que funcionen per lluitar contra el sensellarisme elaborada per Albert Sales, cap de  Drets Socials i Polítiques Públiques de l’Institut Metropoli (UAB) i referent en sensellarisme a Catalunya.

Publicació QFH00 - Presentació Què funciona en habitatge? - Evidència per a la presa de decisions

L'habitatge és un bé complex i multidimensional, amb una doble naturalesa de necessitat bàsica insubstituïble i actiu econòmic susceptible d'especulació, fet que és l'arrel de molts problemes residencials. Des d'una perspectiva social, el problema rau en la desigualtat i l'incompliment del dret a un habitatge digne; des de l'econòmica, en la ineficiència del mercat lliure per proveir-lo. A Espanya i Catalunya, la política d'habitatge ha estat un "pilar feble" de l'estat del benestar, sense ser considerada un servei social universal a diferència de la sanitat o l’educació. Aquest dret, però, està reconegut per una normativa multinivell (internacional, europea, espanyola, catalana) que imposa obligacions als poders públics.

Dades clau de la situació de l’habitatge a Catalunya

• Despesa pública en habitatge i parc de lloguer social molt limitats: El 2% enfront del 9% europeu.
• Crisi d'assequibilitat creixent, amb preus d'habitatge que han augmentat molt més que la renda familiar (75,6% entre 2000-2023): El preu de l'obra nova va pujar un 174,7%, segona mà un 125,7% i lloguer un 129,4%.
• Cost de lloguer: Les llars llogateres a Catalunya i Barcelona hi destinen al voltant del 40% dels ingressos.
• Creixement del lloguer: El 23,2% de llars llogateres al 2021 respecte el16,6%  al 2001.
• Alts nivells d'exclusió residencial: El 29,4% de llars catalanes i el 35,3% de la població patia exclusió residencial el 2021, afectant greument joves.
• Joves i emancipació: Només el 20,2% dels joves (16-29 anys) viuen fora de la llar familiar, i el 80% dels emancipats comparteixen pis, dedicant entre el 30% i el 80% del seu sou a despeses residencials.
• Parc immobiliari antic (57,5% construït abans de 1980) i amb deficiències en eficiència energètica i accessibilitat

Les polítiques d'habitatge s'instrumenten per a resoldre aquests problemes, classificades en ajuts a l'oferta ("a la pedra") o a la demanda ("a les persones"), segons la seva finalitat (assequibilitat, rehabilitació, augment d'oferta, dret a la ciutat, emergència) i segons la naturalesa dels instruments (jurídics, fiscals, urbanístics, econòmics, financers, actuacions públiques directes)

Publicació QFH00 | Què funciona en habitatge? - Evidència per a la presa de decisions

Publicació QFH01 - Què funciona en polítiques d’assequibilitat de l’habitatge? - Revisió sistemàtica de la literatura acadèmica

L'objectiu principal d’aquesta revisió d’evidència és determinar quines de les següents mesures són realment efectives per reduir els preus de lloguer o compra, quins efectes secundaris no desitjats poden generar i quines implicacions tenen per a la implementació a Catalunya:

• Polítiques sobre l'assequibilitat de l'habitatge de lloguer: Respecte les ajudes directes al lloguer, tot i un debat històric sobre la seva capitalització en preus, alguns estudis recents troben efectes inflacionistes moderats o inexistents, especialment si es restringeixen a col·lectius vulnerables. La regulació de preus del lloguer és efectiva per reduir-los (88% dels estudis), amb el cas català que va reduir lloguers un 5% sense reduir l'oferta. La provisió d'habitatge de lloguer social és molt eficaç per millorar l'assequibilitat, però requereix molts recursos, temps i pot generar nimbisme.
• Polítiques sobre l'assequibilitat de l'habitatge de compra: L'habitatge de protecció oficial és eficaç per millorar l'assequibilitat a preus inferiors al mercat, però la seva efectivitat es redueix si es desqualifica ràpidament. Les ajudes a la compra d'habitatge habitual tenen un elevat risc de capitalització en els preus de compra, especialment on l'oferta és inelàstica, beneficiant més als venedors. Per ser efectives, aquestes ajudes haurien de ser molt restringides. Les restriccions del mercat de compravenda (com els impostos a inversors estrangers) han demostrat una reducció significativa dels preus de venda en els primers mesos (entre el 5% i el 28%).
• Polítiques sobre l'oferta privada d'habitatge: Les regulacions urbanístiques que permeten una construcció més densa augmenten l'oferta i contribueixen a reduir el preu de l'habitatge, tant de compra com de lloguer. L'impacte sobre els preus de compra sol ser més gran que sobre els de lloguer. A Catalunya, el parc ha crescut considerablement (22% entre 2001-2021) i les normatives urbanístiques ja són més laxes que en països anglosaxons. Les reduccions del cost de construcció (com l'IVA reduït) poden incentivar l'augment del volum de construcció i una lleugera disminució dels preus de venda.
• Polítiques per promoure el mercat del lloguer: Els impostos als pisos buits són eficaços per reduir la desocupació especulativa i reintroduir habitatges al mercat, amb caigudes de preu inicials. Les assegurances públiques per a l'impagament del lloguer poden augmentar l'accés per a col·lectius vulnerables i la disposició dels propietaris a llogar, sent de baix cost. La regulació dels lloguers turístics és eficaç per limitar l'activitat de plataformes com Airbnb i reduir els preus del lloguer residencial. No obstant això, els impostos a les segones residències tenen una eficàcia limitada i les reduccions d'IRPF al propietari no compten amb evidència empírica clara.

En general, la literatura mostra que l'efectivitat de moltes polítiques és complexa i varia segons el disseny, el context econòmic, l'horitzó temporal i la simetria dels efectes en la seva introducció o retirada. Per conèixer més detalls sobre cada tipus de política cal consultar la revisió d’evidència.

Publicació QFH01 | Què funciona en polítiques d’assequibilitat de l’habitatge? - Revisió sistemàtica de la literatura acadèmica

Acte de presentació: Què funciona en polítiques d’habitatge: quin paper hi pot tenir l’evidència?

La presentació del projecte Què funciona en habitatge? que es va fer el 12 de juny a la sala d’actes del Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, a Barcelona, va reunir experts i representants institucionals per debatre sobre la crisi de l'habitatge.

La jornada va començar amb la benvinguda d'Esther Pallarols Llinàs, directora general de Pressupostos del Departament d’Economia i Finances, que va destacar que "calia cercar evidència en polítiques d'habitatge, principal preocupació de la nostra societat, per millorar-ne les intervencions".

Seguidament, es va presentat el projecte Què funciona en habitatge? a càrrec de Jordi Sanz Porras, analista d’Ivàlua, que va dir que “disposar d’evidències és clau per prendre les millors decisions”, i Héctor Simón Moreno, director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV, que va explicar que “hi ha un abast limitat de les polítiques d’habitatge, una alta proporció d’habitatges de propietat, grans dèficits de rehabilitació i un alt nivell d’exclusió residencial, pobresa energètica i sensellarisme”.

Un dels moments destacats va ser la ponència central de Jordi Jofre-Monseny, professor de la facultat d’Economia de la UB i director del programa d’investigació de ciutats a l’Institut d’Economia de Barcelona, coautor de la revisió d’evidència juntament amb Mariona Segú, especialista en habitatge de la CY Cergy Paris Université, que va destacar les línies centrals de la revisió d’evidència Què funciona en polítiques d’assequibilitat de l’habitatge? Una revisió sistemàtica de la literatura acadèmica. Aquesta revisió ha posat el focus en l'anàlisi de les polítiques existents i la seva efectivitat, subratllant la importància de la recerca basada en l'evidència. Jordi Jofre-Monseny ho va resumir dient que cal “una combinació de polítiques per millorar l’assequibilitat de l’habitatge: a llarg termini, cal construir més i de forma més densa i més habitatge social de lloguer; a mig termini, cal ampliar el mercat privat de lloguer ja sigui a través de la tributació en funció de l’ús de l’habitatge (habitatge habitual i altres usos) i limitar els lloguers turístics en llocs tensionats; i a curt termini, cal millorar situacions de sobrecàrrega de lloguer a través d’ajudes als lloguers per a col·lectius vulnerables”. 

Posteriorment, es va fer una taula rodona sota el títol Principals reptes per les polítiques d’habitatge a Catalunya: quin rol hi pot tenir l’evidència?, moderada per Josep Casas i Miralles, subdirector general d’Habitatge del Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica i membre del grup motor del projecte. Hi van participar com a ponents experts Lourdes Borrell Arqué, directora d’Estratègia de la Fundació Hàbitat3; Carles Donat Muñoz, Codirector de l’Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona; i Anna Pla Illa, cap de la secció d’habitatge de la Diputació de Girona. Tots ells són membres del grup de persones expertes del projecte, aportant diverses perspectives sobre els reptes actuals i el paper fonamental de l'evidència en el disseny de polítiques eficaces.

La jornada va concloure amb la intervenció de Josep Casas Miralles, reforçant el compromís amb un enfocament basat en l'evidència per abordar la complexa problemàtica de l'habitatge a Catalunya.

Propera publicació: Què funciona en polítiques d’habitatge per millorar la situació de les persones sense llar?

La propera revisió d’evidència del projecte, sota el títol Què funciona en polítiques d’habitatge per millorar la situació de les persones sense llar? analitzarà intervencions i programes que funcionen per lluitar contra el sensellarisme. La revisió l’està realitzant Albert Sales, cap de Drets Socials i Polítiques Públiques de l’Institut Metropoli (UAB) i referent en sensellarisme a Catalunya. 

El sensellarisme és una de les formes més greus d’exclusió social i residencial que afecta a milers de persones a Catalunya. Tot i que tradicionalment s’ha abordat des de l’assistencialisme, cada cop hi ha més consens sobre la necessitat d’integrar-lo en el centre de les polítiques d’habitatge. Amb una estimació de fins a 1,3 milions de persones vivint en condicions inadequades i insegures, aquesta nova revisió d’evidència recull què diu la recerca científica sobre les polítiques que poden reduir el sensellarisme: quines són les més efectives, com s’implementen, i quins models internacionals poden inspirar l’acció pública al nostre context.

Enllaços:

Publicació QFH00 | Què funciona en habitatge? - Evidència per a la presa de decisions

Publicació QFH01 | Què funciona en polítiques d’assequibilitat de l’habitatge? - Revisió sistemàtica de la literatura acadèmica

Document de la presentació | Què funciona en polítiques d’habitatge: quin paper hi pot tenir l’evidència?

Acte de presentació | Què funciona en polítiques d’habitatge: quin paper hi pot tenir l’evidència?  

Vídeo - Preguntes clau | Projecte Què funciona en habitatge?